Artikel

Stel, je overweegt de overwaarde van je woning op te nemen om verbeteringen aan je woning te financieren, je pensioeninkomen aan te vullen of een bedrag te schenken aan je kinderen. Wat betekent dit dan belastingtechnisch? In dit artikel leggen we uit wat de fiscale gevolgen zijn.

Hoe werkt overwaarde opnemen?

Er is sprake van overwaarde als de verkoopwaarde van je woning hoger is dan de hoogte van de hypotheek. Dit vermogen zit dan vast in stenen zolang je de woning niet verkoopt. De waarde van de eigen woning valt voor de inkomstenbelasting in box 1. Zolang de overwaarde in de woning zit betaal je geen box 3-belasting. 

Lagere belasting in box 3

Als je de overwaarde wilt benutten heeft dat effect op de vermogensrendementsheffing. Het opnemen van overwaarde is volgens de Belastingdienst een lening die onder bepaalde voorwaarden in box 1 kan vallen. Dan mag de verschuldigde rente worden afgetrokken. Wanneer niet aan deze voorwaarden voldaan wordt of de lening niet voor de eigen woning gebruikt wordt, is er sprake van een lening voor consumptieve doeleinden. De schuld komt dan in mindering op het vermogen in box 3. Zet je het opgenomen bedrag op een spaar- of beleggingsrekening, dan wordt het uitgekeerde bedrag bijgeteld bij je eigen vermogen. In onderstaand voorbeeld zie je het effect van de lening op het vermogen in box 3.

Voorbeeld

Jan is 72 jaar en wil graag een overwaarde hypotheek. Zijn huis is vrij van hypotheek en hij kiest een overwaarde-hypotheek waarbij de rente maandelijks bij de schuld wordt bijgeschreven. Hij heeft een mooie jarendertigwoning die inmiddels € 500.000,- waard is. Verder heeft hij € 100.000 in aandelen belegd. Dat wil hij blijven doen. Zijn pensioen is redelijk maar hij wil graag nog wat zaken verbeteren aan de woning.

Jan ontvangt een eenmalige uitkering van € 30.000 met een overwaarde-hypotheek. Dit bedrag besteedt hij aan een verbouwing. Verder krijgt Jan tien jaar lang € 750 per maand om ruimer te leven. De rente is 5,7%. Wij gaan ervan uit dat Jan in deze jaren geen extra bedragen op een spaar- of beleggingsrekening zet. 

Voordat hij de lening afsluit, betaalt Jan € 935,- aan belasting in box 3, de zogenoemde vermogensrendements-heffing. Een jaar nadat hij de hypotheek afsluit, is het vermogen in box 3 gedaald waardoor de belasting nog maar € 166 is. 

De periodieke uitkeringen vinden maandelijks plaats en worden bijgeschreven op de lening. Door de bijgeschreven rente over de opgebouwde schuld neemt de hoogte van de lening toe en het vermogen in box 3 af. Na twee jaar betaalt Jan geen belasting meer in box 3.

De vrijstelling voor box 3 vermogen is in 2024 namelijk € 57.000,- en in jaar twee duikt het overgebleven vermogen daaronder. In de onderstaande tabel zie je hoe de lening oploopt en het box 3 vermogen afneemt.

Overwaarde schenken aan de kinderen
Met de overwaarde kun je ook je kinderen financieel ondersteunen. Je neemt eenmalig een bedrag op door een overwaarde hypotheek af te sluiten. Daarmee kun je je kinderen een leuk bedrag schenken voor een studie of voor de aankoop van een eigen huis.

Er is geen wettelijke beperking op de hoogte van een schenking. Het betalen van belasting is te voorkomen door gebruik te maken van de zogenoemde ‘vrijstellingen schenkbelasting’. Een overschrijding van de vrijstelling betekent wel dat er schenkbelasting betaald moet worden.

De vrijstellingen voor het belastingjaar 2024:

• Voor kinderen geldt een algemene vrijstelling per jaar van € 6.633,-.
• Overige ontvangers, waaronder kleinkinderen, hebben een algemene vrijstelling per jaar van € 2.658,-.

En dan zijn er nog een paar bijzondere vrijstellingen:

• Kinderen 18-40 jaar, eenmalig in plaats van de algemene vrijstelling: € 31.813,-.
• Kinderen 18-40 jaar, eenmalig voor studie: € 66.268,-.

Tip: het is slechts toegestaan om één keer gebruik te maken van een verhoogde vrijstelling. Dus wanneer u dit jaar gebruik maakt van de vrijstelling voor een studie, is de algemeen verhoogde vrijstelling niet meer mogelijk. Wanneer in enig jaar gebruik wordt gemaakt van de éénmalig verhoogde vrijstelling kan in datzelfde jaar niet ook nog de algemene vrijstelling van € 6.633 (cijfers 2024) benut worden. Het jaar erop kan wel weer gebruik worden gemaakt van de algemene vrijstelling van € 6.633 (cijfers 2024).

Tot slot
De belastingvoordelen van het sluiten van een overwaarde hypotheek zijn minder groot dan bij een traditionele hypotheek. Daarvan kun je de rente aftrekken van box 1. Bij de overwaarde hypotheek is er een klein voordeel in box 3 te behalen. Als je daarnaast nog wat schenkt aan de kinderen kan het voordeel oplopen.